जग्गा कारोबारका लागि ‘ल्यान्ड मार्केट’ ल्याइँदै, कसरी हुन्छ मूल्य निर्धारण ?

काठमाडौँ : नेपालमा जग्गा खरिद–बिक्रीका लागि राज्यद्वारा निर्देशित छुट्टै कार्यालय छैन। जग्गा कारोबार व्यक्तिगत रूपमा दलालहरू (ब्रोकर) मार्फत हुँदै आएको छ। यसो हुँदा मनलाग्दी मूल्यमा जग्गाको कारोबार हुने, ठगी र अनियमितता तथा राजस्व छली गर्ने प्रवृत्ति बढेको पाइन्छ।  

अर्कोतर्फ खास गरी सहरी क्षेत्रहरूमा मानिसहरूलाई जग्गाको कारोबार गर्न निकै ठुलो समस्या छ। यी क्षेत्रहरूमा जग्गा खरिद गर्ने व्यक्तिहरूको पहुँच न बिक्रीकर्ताहरूसम्म पुग्छ न त बिक्रीकर्ताहरू खरिदकर्ताहरूसम्म पुग्छन्। जग्गा दलालीहरूमार्फत कारोबार हुन्छ। उनीहरूले मनलाग्दी कमिसन खान्छन्। र एकातिर बिक्री भइसकेको जग्गा अर्कोलाई देखाएर समेत ठगी भएका थुप्रै घटनाहरू छन्। 

सामाजिक सञ्जालदेखि अखबारहरूमा विज्ञापन दिएर पनि व्यक्तिगत रूपमा घरजग्गा खरिद–बिक्री भइरहेका छन्। तर, यसमा उत्तरदायित्वको अभाव छ। राजस्व छलीदेखि अन्य अवैध धन्दा यसभित्र छन्। उनीहरूलाई निर्देशित गर्ने कानुन नहुँदा ठगी बढिरहेको छ। 

यसरी अव्यवस्थित बन्दै गएको जग्गा कारोबारलाई व्यवस्थित, भरपर्दो तथा संस्थागत बनाउन सरकारले भूमि बजार (ल्यान्ड मार्केट)को अवधारणा अघि सारेको छ। यसका लागि भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरिबी निवारण मन्त्रालयले गठन गरेको अध्ययन टोलीले प्रारम्भिक प्रतिवेदनसमेत तयार गरी पेस गरिसकेको छ। 

प्रारम्भिक प्रतिवेदनले जग्गा कारोबारका लागि ल्यान्ड मार्केटको आवश्यकता औँल्याएसँगै यस विषयमा गहन अध्ययन भएको मन्त्रालयका सहसचिव जनकराज जोशीले बताए। ल्यान्ड मार्केटबारे विस्तृत प्रतिवेदन तयार भइरहेको सहसचिव जोशीले जानकारी दिए। उनका अनुसार विस्तृत प्रतिवेदन पनि केही दिनमै मन्त्रालयमा पेस गर्ने तयारी गरिएको छ। 

के हो ल्यान्ड मार्केट ?

ल्यान्ड मार्केट व्यवस्थित रूपमा जग्गा खरिद–बिक्री गर्नका लागि राज्यद्वारा निर्देशित क्षेत्र हो। ल्यान्ड मार्केटमार्फत सेयर बजार जस्तै गरी घरजग्गाको कारोबार हुने व्यवस्था मिलाइँदै छ। ल्यान्ड मार्केटमा बिक्रीका लागि सूचीकृत जग्गाको विवरण र मूल्य हेर्न सकिन्छ। त्यस्तै, दैनिक जग्गाको कारोबार र बिक्री भएका जग्गाहरूको विवरणसमेत ल्यान्ड मार्केटमा पारदर्शी रूपमा जोसुकैले हेर्न सकिने व्यवस्था मिलाइने छ।

जग्गा कारोबारलाई पारदर्शी बनाउनका लागि ल्यान्ड मार्केट अवधारणा अघि सारिएको मन्त्रालयको भनाइ छ। ल्यान्ड मार्केटमार्फत जग्गा कारोबार हुँदा कुनै किसिमको त्रुटि भएमा त्यसको जिम्मेवारी लिने तथा क्षतिपूर्ति उपलब्ध गराउनेसम्मको काम ल्यान्ड मार्केटमार्फत गरिन्छ। 

हाल नेपालमा घरजग्गाको कारोबारमा संलग्न व्यक्तिगत दलाल (ब्रोकर)हरू कानुनद्वारा बाँधिएका छैनन्। उनीहरू कानुनद्वारा निर्देशित नभएका कारण जग्गा कारोबार पारदर्शी तथा व्यवस्थित हुन सकेको छैन। 

‘कर, रजिस्ट्रेसन, पुँजीगत लाभकर, बजार मूल्यलगायत विषयमा पारदर्शिता हुन सकेको छैन। कर छली गर्ने प्रवृत्ति बढिरहेको छ। ३÷४ जनालाई एउटै जग्गा बैना गराएर ठग्ने प्रवृत्ति पनि छ। यस्तो प्रवृत्ति रोक्ने काम ल्यान्ड मार्केटले गर्छ,’ सहसचिव जोशीले भने। 

यी यावत समस्याहरूलाई चिर्न ल्यान्ड मार्केटले उल्लेख्य भूमिका खेल्ने उनले दाबी गरे। 

‘अहिले सेयर खरिद–बिक्री गर्दा निश्चित संस्थाद्वारा व्यवस्थित भएको तथा मध्यस्थता पनि उसैको मातहतमा हुन्छ, अरूले पाउँदैन। त्यो मध्यस्थता गर्दा त्यसको निश्चित मूल्यको कुरा आउँछ। त्यसमा राजस्वको कुरा आउँछ। त्यसमा बिचमा मध्यस्थकर्ता खडा गरेर तेस्रो व्यक्तिलाई पास गर्ने काम हुँदैन,’ सहसचिव जोशीले भने, ‘प्रत्येक चरणमा पास गर्दै जानुपर्छ र त्यसको राजस्व बुझाउँदै जानुपर्छ। झुटो कारोबार हुँदैन, भयो भने त्यो संस्था जिम्मेवार हुन्छ। त्यही स्टक एक्सचेन्जको जस्तै–जस्तै त्यही कन्सेप्टमा घरजग्गाको कारोबार गर्न पाइयो भने त्यस किसिमका विकृतिहरू नियन्त्रित हुन्थे। त्यसैले मान्यता प्राप्त संस्थामार्फत जसलाई हामीले ल्यान्ड मार्केटमार्फत घरजग्गाको कारोबार गर्नुपर्छ भन्ने एउटा अवधारणा आएको हो।’

ल्यान्ड मार्केटले बिक्रीका लागि मार्केटमा ल्याइएका जग्गा साँच्चिकै हो कि ठगी गर्ने नियतका लागि हो भनेर छानबिनसमेत गर्ने बताइएको छ। 

त्यस्तै, जग्गामा मुद्दा छ कि छैन, रोक्का छ कि छैन, कारोबारका लागि कुनै कानुनी बाधा अड्चन छ वा छैन भन्नेबारे गहन अध्ययन गरी कारोबारका लागि उपयुक्त जग्गा हो भनेर प्रमाणित भएपछि मात्रै सूचीकृत गर्ने व्यवस्था मिलाइने तयारी भइरहेको मन्त्रालयले जनाएको छ। 

ल्यान्ड मार्केटले जग्गा खरिद–बिक्रीका लागि एजेन्सी तोक्नेछ। तोकिएका एजेन्सीमार्फत जग्गा कारोबारको प्रक्रिया अगाडि बढाइनेछ। 

ल्यान्ड मार्केटको स्वामित्व पूर्ण सरकारी पनि हुन सक्ने अथवा सरकारी र निजी दुवैको सहकार्यमा अगाडि बढाइने भनेर निष्कर्षमा नपुगिएको मन्त्रालयको भनाइ छ। 

‘ल्यान्ड मार्केट पूर्ण सरकारी पनि हुन सक्छ। सरकारी र निजी क्षेत्रको सहलगानीमा पनि सञ्चालन गर्न सकिन्छ,’ मन्त्रालयका सहसचिव जोशी भन्छन्, ‘एजेन्सी कसलाई दिने, कति योग्यता भएका व्यक्तिलाई दिने भनेर चाहिँ ल्यान्ड मार्केटले नै निक्र्याैल गर्छ।’ 

कसरी हुन्छ जग्गा कारोबार ? 

ल्यान्ड मार्केट सुरु भएपछि जग्गा खरिद–बिक्रीका लागि ब्रोकरसम्म पुग्नुपर्ने छैन। 

ल्यान्ड मार्केटमा बिक्री गर्ने जग्गालाई सूचीकृत गरिनेछ। त्यसपछि उक्त जग्गाको मूल्यसहित विस्तृत विवरण ल्यान्ड मार्केटको सिस्टममा सबै व्यक्तिले हेर्न मिल्ने गरी राखिनेछ। अहिले सेयर मार्केटमा जसरी सेयरको मूल्य देखिन्छ त्यसैगरी नै जग्गाको मूल्य पनि ल्यान्ड मार्केटको साइटमा देखिनेछ। 

‘तपाइसँग बिक्री गर्ने जग्गा छ भने त्यसलाई ल्यान्ड मार्केटमा लिस्टेड गराउन सक्नुहुनेछ। मार्केटले बैंक विवरण जाँचबुझ गरेर सूचीकृत गर्नेछ। त्यसपछि जसरी सेयर मार्केटमा सेयरको मूल्य देखिन्छ त्यसरी जग्गाको विवरण र मूल्य ल्यान्ड मार्केटको साइटमा डिस्प्ले हुनेछ,’ मन्त्रालयका सहसचिव जोशी भन्छन्, ‘त्यो सर्वसाधारण जोसुकैले पनि हेर्न सक्नुहुनेछ। र, व्यक्तिहरूले आफूलाई मन पर्ने जग्गा किन्न दाबी पेस गर्न सक्नुहुनेछ।’

जग्गा खरिद गर्न इच्छुक व्यक्तिले ल्यान्ड मार्केटले तोकेको एजेन्सीमार्फत दाबी पेस गर्न सक्नेछन्। जग्गा किन्ने व्यक्तिले कति किन्ने हो सोही अनुसार ल्यान्ड मार्केटमा अग्रिम रकम जम्मा गर्नुपर्नेछ। रकम जम्मा गरेपछि ल्यान्ड मार्केटले अनलाइनमार्फत नै फाइल मालपोत पठाउँछ।

‘त्यसो हुँदा जग्गा खरिद–बिक्रीका लागि व्यक्ति नै मालपोत धाइरहन परेन। किन्ने मान्छे, बिक्री गर्ने मान्छे देखाएर रकम जम्मा भएको प्रमाण ल्यान्ड मार्केटले पेस गरेपछि मालपोतले अपडेट गरिदिनेछ। मालपोतले पुर्जा इस्यु गरेर ल्यान्ड मार्केटमा फिर्ता गरिदिन्छ,’ सहसचिव जोशीले भने। 

त्यसरी पुर्जा बनेर आइसकेपछि किन्ने व्यक्तिले मूल्य जुन धरौटी राखेको हुन्छ, त्यो धरौटीमध्ये रजिस्ट्रेसन दस्तुर, पुँजीगत लाभकर, एजेन्सीको कमिसन कटाएर बाँकी रकम बिक्री गर्ने व्यक्तिको खातामा जम्मा गरिने उनले बताए। 

एजेन्सीहरूलाई दिने कमिसन ल्यान्ड मार्केटले निर्धारण गर्ने गरी व्यवस्था गर्न लागिएको मन्त्रालयले जनाएको छ। यसरी ल्यान्ड मार्केटमार्फत कारोबार हुँदा विभिन्न चरणमा दलालहरूलाई छुट्टाछुट्टै रकम बुझाउनु नपर्ने हुँदा खरिद–बिक्री गर्ने दुवैलाई सहज हुने र जग्गा कारोबार व्यवस्थित हुने सरकारको विश्वास छ। ल्यान्ड मार्केटमार्फत मान्यताप्राप्त एजेन्सीहरूले कमिसन पारदर्शी रूपमा लिने हुँदा राजस्व छली जस्ता अनियमितताका घटनाहरूमा कमी आउने उल्लेख गरिएको छ। 

७५३ वटै स्थानीय तहमा

सुरुमा ल्यान्ड मार्केटलाई एउटा ठाउँमा पाइलटिङ गरिए पनि बिस्तारै ७५३ वटै स्थानीय तहमा एजेन्सी विस्तार गरेर समग्र जग्गा कारोबारलाई पारदर्शी बनाउने गरी काम अगाडि बढिरहेको मन्त्रालयको भनाइ छ। स्थानीय निकायमा स्थानीय सरकार र त्यहाँका एजेन्सीहरूको सहलगानीमा ल्यान्ड मार्केट सञ्चालन गरिने गरी खाका तय गरिएको छ। ‘हामी सुरुमा काठमाडौँ अथवा चाप बढी भएका स्थानमा ल्यान्ड मार्केट पाइलटिङ गर्छौँ र बिस्तारै ७५३ वटै स्थानीय तहमा विस्तार गरिनेछ,’ सहसचिव जोशीले भने। 

ल्यान्ड मार्केटमा कति एजेन्सी रहन्छन् ? 

ल्यान्ड मार्केटमा कति एजेन्सी रहने अथवा एजेन्सी बन्नका लागि योग्यता के कति चाहिने भन्ने विषयको टुङ्गो भने लागेको छैन। ‘कति एजेन्सी राख्ने, उनीहरूको योग्यता के कति भन्ने विषय अहिले सोचिएको पनि छैन। यो काम मन्त्रालयको पनि हुँदैन। मन्त्रालयले नीतिगत निर्णय मात्रै गर्छ,’ मन्त्रालयका सहसचिव जोशीले भने। 

विस्तृत प्रतिवेदनमा ल्यान्ड मार्केटको संरचना, कानुनी संरचना तथा प्राविधिक विषय समावेश गरिने र सोही अनुसार मन्त्रालय अगाडि बढ्ने उल्लेख गरिएको छ। ल्यान्ड मार्केटले के कसरी काम गर्ने भनेर छुट्टै कार्यविधि तय गरिने उल्लेख छ। एजेन्सी स्थापना गर्ने, ब्रोकर नियुक्त गर्ने, मापदण्ड तय गर्नेलगायत काम ल्यान्ड मार्केट आफैले छनोट गर्ने गरी व्यवस्था हुने मन्त्रालयको भनाइ छ।

‘अहिले सैद्वान्तिकरूपमा त्यसको व्यवस्था गर्न लागिएको हो। ब्रोकरलाई के कति कमिसन दिनेलगायत काम ल्यान्ड मार्केटले नै गर्ला,’ सहसचिव जोशीले भने। 

जग्गाको मूल्य कसरी निर्धारण हुन्छ ? 

सरकारले हरेक वर्ष जग्गाको मूल्याङ्कन गर्छ। न्यूनतम मूल्य निर्धारण भए पनि सरकारी मूल्य अनुसार जग्गा कारोबार हुँदैन। विभिन्न स्थान र व्यक्तिपिच्छे जग्गाको मूल्य मनलाग्दी पाइन्छ। मालपोत कार्यालयहरूले गर्ने जग्गाको मूल्याङ्कन एक किसिमको हुन्छ, स्थानीय तहहरूले गर्ने मूल्याङ्कन अर्कै। त्यस्तै, अख्तियार, अदालतजस्ता निकायहरूमा जेथा धरौटी राखेर गरिने मूल्याङ्कन अर्कै हुन्छ। अनि जग्गा किनबेच अर्कै मूल्यमा हुन्छ। 

‘हामी एउटै जग्गाको ६/७ किसिमका मूल्याङ्कन देख्छौँ। यस्तै समस्याका कारण हामीले ल्यान्ड मार्केटमा एकरूपता कायम गर्न वैज्ञानिक मूल्याङ्कन प्रणाली निर्धारण गर्ने तयारी गरेका छौँ। बाटोघाटो, भौतिक पूर्वाधार, बजार, समुद्री सतहदेखिको दूरी, जग्गाको अवस्थालगायत सबैका आधारमा मूल्य निर्धारण गरिन्छ,’ सहसचिव जोशीले भने। 

चलनचल्तीको मूल्य तथा त्यहाँका स्थानीयको भनाइलगायत आधारमा न्यूनतम तथा अधिकतम मूल्य निर्धारण गरी सोही मूल्यका बिचमा मात्रै जग्गा कारोबार हुने व्यवस्था मिलाउने गरी तयारी भइरहेको उनको भनाइ छ।

यसरी तोकिएको न्यूनतमभन्दा कम तथा अधिकतमभन्दा बढी मूल्यमा जग्गा कारोबार गर्न नपाइने सरकारको भनाइ छ। तोकिएभन्दा न्यूनतम मूल्यमा जग्गा कारोबार गरेको देखाएर राजस्व छली गर्ने प्रवृत्ति मौलाएकाले ल्यान्ड मार्केट सुरु भएपछि यो रोकिने छ।

त्यस्तै तोकिएको अधिकतमभन्दा बढी मूल्यमा जग्गा कारोबार गरेको देखाएर कालो धनलाई वैध बनाउने धन्दा पनि चलेकाले यो प्रवृत्ति पनि रोकिने सरकारको विश्वास छ। 

कार्यान्वयन कहिले ? 

ल्यान्ड मार्केटको अवधारणा चालु आर्थिक वर्षभित्रमा क्लियर गरिने मन्त्रालयले जनाएको छ। अवधारणा तय भइरहेकाले यसै वर्ष स्वीकृत हुने र आगामी वर्षदेखि कार्यान्वयनमा जाने गरी प्रक्रिया अगाडि बढेको छ। 

‘यो यसै वर्ष लागू हुन्छ र कार्यान्वयनमा जान्छ भनेर म भन्न सक्दिनँ। हाम्रो तर्फबाट अवधारणा तय हुँदैछ। यो पास हुन्छ भन्नेमा हामी ढुक्क छौँ। हाम्रो तयारी त्यो किसिमले छ,’ सहसचिव जोशीले भने । 

ल्यान्ड मार्केट अवधारणा कार्यान्वयनमा आएपछि जग्गा कारोबार व्यक्तिले गर्न पाउने छैनन्। हाल जग्गा कारोबारमा संलग्न ब्रोकरहरू पनि ल्यान्ड मार्केटको दायरामा आए मात्रै जग्गा कारोबारमा संलग्न हुन पाउनेछन्। 

सँधियार तथा नाताभित्रका व्यक्तिले भने सहमतिमा जग्गाको कारोबार गर्न पाउने व्यवस्था रहने मन्त्रालयले जनाएको छ।

१७ फागुन, २०७७, ०७:४१:०० मा प्रकाशित

उकेरामा प्रकाशित सामाग्रीबारे प्रतिक्रिया, सल्लाह, सुझाव र कुनै सामाग्री भए [email protected] मा पठाउनु होला।